Ипотека (кредит) на земельный участок

Что такое ипотека?

Вслед за Европой и США банковское ипотечное кредитование становится все более популярной услугой в нашей стране. Взять ипотечный кредит сегодня можно практически в любом банковском учреждении, при этом каждая кредитная организация предлагает заемщикам свои условия, на которых можно уже сейчас стать обладателем собственной квартиры, имея на руках всего 20-30 процентов от ее стоимости.

Сама по себе ипотека, как способ приобретения жилья на заемные средства, зародилась еще в Древней Греции, и с тех пор она не только не исчезла, а наоборот - с каждым годом набирает популярность. В современном обществе институт ипотеки является неотъемлемой частью любой экономики, основные условия по ней регулируются законодательством и Центральным Банком России. Ипотечные займы рассматриваются как один из видов целевых кредитов, при которых приобретенное имущество, в обязательном порядке выступает в качестве гарантии возврата заемных средств, путем его оформления в залог, с последующей регистрацией залоговых документов в соответствующих гос. органах.

Недвижимость, купленная в рамках ипотеки и заложенная банку с одной стороны, полностью принадлежит заемщику, но с другой - на некоторые операции с ней налагается запрет. Так, например, все капитальные ремонты, перепланировки, передача имущества на правах аренды требуют обязательного согласования с банковской организацией. Это же касается продажи недвижимости, дарения или наследования.

Процедура получения ипотеки регламентируется соответствующим законодательством, основу которого составляет ФЗ от 16. 07. 1998 года № 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Все виды имущества, которые можно приобретать на условиях ипотечного кредитования, определены в ст. 5 ФЗ об ипотеке. К ним относятся объекты жилых домов и квартир; предприятий, зданий и сооружений, которые могут использовать лица, занимающиеся коммерческой и предпринимательской деятельностью; части жилых домов и квартир, имеющих как минимум одну изолированную комнату; дачные и садоводческие участки, гаражи и различные строения приусадебного хозяйства; воздушные и морские судна, объекты, использующиеся в космической отрасли; а также земельные участки, полностью соответствующие всем пунктам, прописанным в Законе об ипотеке.

В настоящее время на территории Российской Федерации успешно действует ряд гос. программ, позволяющих урегулировать и упростить процедуру получения ипотеки для тех граждан, которые попадают под их условия. Среди таких программ можно выделить ипотеку для молодых семей, Военную ипотеку, ипотеку для учителей, получение ипотеки, используя средства материнского капитала. При этом тип недвижимых объектов в рамках перечисленных гос.программ может приобретаться на основании ФЗ об ипотеке.

Правовые особенности

Многие семьи сегодня стремятся обзавестись собственными домами, чтобы жить на лоне природы, вдали от городского смога, суеты и вечного шума. Именно по этой причине все более популярной становится так называемая земельная ипотека. Покупка земельных участков, согласно Федеральному Закону об ипотеке, осуществляется так же, как и при оформлении других объектов недвижимости, приобретающихся в рамках ипотечных программ банков. Хотя существует ряд особенностей, которые необходимо учитывать, собираясь оформлять данный вид займа. Перед тем как приступить к заключению договора об ипотеке, заемщики должны рассматривать те или иные участки земли, выставленные на продажу, исходя из их оборотоспособности, поскольку согласно типовому договору ипотеки в качестве залога банкам можно оставлять только те участки, которые не ограничены и не исключены из оборота.

Также следует отметить, что на основании земельного законодательства нашей страны, те участки земель, которые подверглись изъятию из оборота, уже не могут относиться к объектам собственности - в результате чего они не участвуют ни в сделках, предусмотренных ГК, ни в программах ипотечного кредитования. В законе об ипотеке (ст. 340 ГК РФ) сказано, что ипотека земель допустима только с одновременной ипотекой построек, зданий и сооружений, расположенных на их территории. Этот принцип действует и в обратную сторону.

Еще одной правовой особенностью ипотеки на земельные участки, является ограничение, согласно которому доля в праве на земельный участок не может выступать предметом ипотечного займа, так как согласно ФЗ об ипотеке, только земля, выделенная в натуре и принадлежащая физическому или юридическому лицу, может стать предметом купли-продажи в рамках действующего ипотечного законодательства.

Предметом ипотеки не может выступать муниципальное или гос. имущество, хотя здесь имеется нюанс, позволяющий оформлять кредитные целевые займы на участки земель, находящиеся в муниципальной или гос. собственности, выделенные под жилищное строительство. Предметом ипотеки также не может выступать земельный участок, чья площадь меньше того минимального размера, установленного органами местного самоуправления на участки земли разного целевого использования. Этот вопрос не урегулирован в Федеральном законодательстве, так как в каждом субъекте РФ имеются свои как максимальные, так и минимальные размеры площадей участков целевого назначения.

Необходимо отметить, что соблюдение всех перечисленных выше правовых особенностей ипотеки на земельные участки - позволяет обеспечивать чистоту сделки с юридической чистоты, благодаря чему процедура регистрации права на приобретаемое имущество и регистрации залога перед кредитной организацией проходит без лишних проволочек и задержек, что выгодно как заемщику, так и залогодателю.

Тонкости и детали

Как показывает практика, оформление ипотеки на земельные участки требует намного больше времени и сил, чем при оформлении ипотечного займа, например, на квартиру или уже готовый загородный дом. Очень важно подобрать такой участок земли, который бы не только пришелся по вкусу всем членам семьи, имел все необходимые инженерные коммуникации, находился не так далеко от места работы и учебы, основных магистральных трасс и остановок общественного транспорта, но и соответствовал всем нормам ипотечного законодательства, допускающего его оформление по ипотечному займу. Так, прежде всего, обязательным условием является наличие соответствующих отмежеванных границ с последующим прохождением кадастрового учета, в противном случае приобретение такого участка в кредит по ипотеке становится невозможным.

Необходимо отметить и достаточно жесткие условия кредитования. Процентная ставка значительно выше, чем на приобретении любых жилых помещений, да и величина первоначального взноса взрастает до 3-40 процентов от стоимости земельного участка. Специалисты уверяют, что несколько смягчить условия ипотеки в этом случае может дополнительный залог: помимо земельного участка банку закладывается, например, квартира заемщика. Некоторые банки на таких условиях не только в разы готовы снизить проценты по ипотеке, но и представить кредит без первоначального взноса.

Процентная ставка может быть снижена в тех случаях, если оценщики признают тот факт, что приобретаемые земли имеют высокую инвестиционную ценность. Кредитные брокеры уверяют, что ипотека на участки земли - это как раз тот случай, когда получать заемные средства выгоднее в валюте, так как в этих случаях % ставка в среднем будет составлять 13-15 процентов годовых, если кредит оформляется в рублях, то ставка значительно увеличится и будет равняться примерно 1-20 %. Разница в принципе не маленькая.

Срок, на который может оформляться ипотека, зависит от банка кредитора и заемщика, обычно он варьируется в диапазоне от пяти до тридцати пяти лет. Кстати от величины первоначального взноса и срок, в течение которого будут возвращаться заемные средства и проценты по ним, напрямую зависит % по кредиту, хотя данная тенденция прослеживается практически во всех банковских кредитных продуктах.

В зависимости от кредитной организации, ипотечной программы и желания заемщика ипотека может выдаваться в виде целевого займа, предполагающего не только покупку земельного участка, но и строительства на нем дома. Допускается оформление в ипотеку участков с/х назначение для дальнейшего использования в собственном фермерском хозяйстве. Некоторые бизнесмены и предприниматели рассматривают приобретение земли в кредит, как один из способов инвестирования денежных средств. По данному ипотечному продукту на сегодняшний день самыми выгодными условиями по оценке специалистов являются те, которые предлагает Сбербанк, ВТБ, Банк "Союз", Банк "Возрождение" и Райффазенбанк.

Процедура оформления ипотеки при покупке земельных участков

В среднем процедура оформления ипотеки занимает до месяца. Проходит данная процедура в несколько этапов, которые включают в себя выбор ипотечного продукта и банка кредитора, сбор всех необходимых документов, вынесение решения банка о выдаче или отказе в предоставлении займа, поиск земельного участка и сбор документов на него, сделку купли-продажи, регистрацию документов в регистрационной палате. Стоит рассмотреть каждый из описанных этапов подробнее.

Прежде всего, необходимо подобрать банк, в котором будет оформляться ипотека. Кто-то спросит, почему банк, а не участок выбирается в первую очередь - на этот вопрос ответ один: участок можно выбрать всегда, а вот в кредите может быть и отказано. К тому же на сновании рассматриваемых документов, предоставленных потенциальным заемщикам, банк решает какую максимальную сумму он готов предоставить, после чего, уже исходя из нее, гораздо проще подыскивать варианты.

Как показывает практика, самые выгодные условия кредитования можно получить в банке, где заемщик получает заработную плату, имеет накопительный депозит или уже брал кредит и успешно его погасил. В этом случае доверие банка к клиенту выше, а условия оформления более выгодные. После того как банк выбран, необходимо подготовить пакет документов, предусмотренных ипотечной программой кредитной организации. Чаще всего банк запрашивает паспорт, копию трудовой книжки, для мужчин, не достигших возраста 27 лет, военный билет, справку 2 НДФЛ. Дополнительно могут попросить диплом об образовании, свидетельство о рождении ребенка и свидетельство о заключении брака. В качестве поручителя всегда выступает супруг или супруга, если таковые имеются, для них предусмотрен точно такой же пакет документов.

После того как документы собраны, они вместе с анкетой-заявлением предоставляются в банк, где в течение установленного времени проходят проверку службой безопасности кредитной организации, после чего выносится решение об отказе или наоборот предоставлении запрашиваемых заемщиком кредитных средств. И только после того как ипотека одобрена - можно приступать к поиску земельного участка.

Выбирая земельный участок необходимо помнить, что его характеристики должны соответствовать всем требованиям действующего законодательства в области ипотечного кредитования и земельных отношений. Также необходимо подготовиться к тому, что собирая документы на участок, придется понести ряд дополнительных расходов. Так, например, придется оплатить услуги оценщика и выезд на место специалиста банка. Кроме того, нужно будет заплатить нотариусу и риелтору.

Также, следует отметить, что ипотека на земельные участки предполагает обязательное открытие и ведение ссудного счета, за что придется уплатить от 0,99 до 3 процентов об общей суммы заемных средств. Помимо документов, предусмотренных стальными видами ипотечных займов, при покупке земельного участка нужно будет собрать документы, подтверждающие право собственности на участок, отчет независимого оценщика о рыночной стоимости жилья, справку из БТИ, что на участке отсутствуют постройки.

Документы по земельному участку подаются в банк на проверку, и только после получения разрешения на покупку подписывается ипотечный договор заемщика с банком и проводится процедура купли-продажи продавца с покупателем. Проходит сделка в регистрационной палате, куда потом сдается подписанный кредитный договор, все документы на участок и залоговый договор. Банк в свою очередь переводит деньги на расчетный счет продавца в течение 1 банковского дня после получения подтверждения о совершенной сделке.

© 2006-2015 Земельные участки на большой воде по Ярославскому шоссе